Maîtriser le fonctionnement du prêt immobilier…

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Vous vous posez des questions pour un investissement locatif à venir, ou bien vous êtes presque sur le starting-block avant le départ pour la course au meilleur crédit  ? Si vous pensez avoir oublié quelques détails, où que vous ne vous êtes pas suffisamment renseigné sur les taux accordés par les banques aux particuliers dans ce domaine, c’est le moment de suivre ce petit cours de rappel…

La préparation de votre dossier de prêt doit commencer par trois questions essentielles : Combien je veux emprunter ? Quelles mensualités ? Quel va être la durée de mon crédit ?

  • Un crédit immobilier part du principe que la11415401116_1c9c55b68e_o somme que vous empruntez, le « capital », doit être remboursé dans un temps plus ou moins long (entre 10 et 25 ans en général), avec des intérêts, ceux-ci étant donc les honoraires de la banque s’étant montrée plus ou moins généreuse. Attention : le taux d’intérêt accordé par la banque ne s’applique pas directement à la totalité du capital emprunté, il est présenté comme un taux annuel, mais il est divisé par 12 mois, chaque mois où vous payez donc votre mensualité.
  • Les mensualités, raison d’être de votre prêt accordé par le banquier, constituent un moyen très réaliste de mesurer votre capacité d’endettement. Généralement, on ne vous accordera un crédit que si la mensualité ne représente que 33% de vos revenus. On peut même aller au-dessus de ce taux, mais cela , c’est seulement dans certains cas, où par exemple vous avez un apport personnel conséquent.
  • Les intérêts sont calculés à l’aide d’un taux annuel : ce fameux TAEG, Taux Annuel Effectif Global. Il comprend donc le taux moyen accordé par les banques, majoré ou minoré suivant vos garanties, et comprend également les assurances en cas d’incapacité de rembourser votre crédit… Le taux d’intérêt est « proportionnel », on le divise par 12, pour définir chaque mois la part d’intérêt qui sera incorporée dans vos mensualités. A ne pas confondre avec le « taux équivalent », qui lui est un taux légèrement inférieur, car il est répété chaque mois de manière à donner le même taux d’intérêt annuel à la fin d’une année. Le taux proportionnel n’est pas ainsi le vrai reflet d’une équivalence d’un taux mensuel avec un taux annuel, et c’est de cette manière que les banques fonctionnent pourtant.

Exemple : Vous souhaitez emprunter un Capital K de 200 000 euros au taux t (TAEG) de 3,00 % sur n années, c’est à dire ici 20 ans :

n = 20 ans = 20 x 12 mois = 240 mensualités

taux proportionnel du TAEG= 3,00% de taux d’intérêt par an = 0.03/12 x 100 = 0.25 % par mois d’intérêt

Pour connaître votre mensualité, la formule s’applique comme ceci :

mensualité = K x (TAEG/12) / 1-(1+(TAEG/12))-240

                          = 200 000 x (0,0025) / 1-0,5493

                      = 500/0,4507

                      = 1109,20 euros par mois

Vous paierez pendant 240 mois 1109,20 euros

Le coût total de votre emprunt sera de 1109,20 x 240 = 266208 euros

Vous aurez donc sur ce prêt 266208 – 200000 = 66208 euros d’intérêts, soit 33,10% du capital

Cette formule est celle appliquée au niveau des emprunts immobiliers, pourtant elle n’est pas la seule. Pour savoir ce que l’on peut emprunter, il faut actualiser, c’est à dire remonter dans le temps.

Vn est la valeur du prêt

Vn = m x   (1-(1+0,0025)-240) / 0,0025

200 000 = m x ((0,4507)/0,0025))

200 000 =   m x 180,3109144

m = 200 000 / 180,3109144

m = 1109,20

Montant intérêt : c’est la part d’intérêt = Capital x taux mensuel proportionnel = 200000 x 3%/12 = 500

Principal : La part du capital à rembourser = mensualité – montant intérêt = 1109,20 – 500 = 609,20

Restant à payer : C’est ce qui reste à payer en déduisant les parts du capital déjà payées = 200 000 – 609,20 = 199390,8

— Posted on 4 septembre 2014 at 14 h 24 min