Louer meublé ou louer vide ?

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Lorsque vous avez financé un projet immobilier pour devenir propriétaire, la question est bien là : Faut-il louer meublé ou vide ? Pour cela, faisons un petit voyage dans le temps…

En visitant il y a quelques mois un appartement qui vous a d’ores et déjà séduit, vous vous êtes sans doute posé plusieurs questions : « comment exploiter la surface de ce bien? » « Aurai-je un avantage financier en louant meublé ou non ? ». En ayant examiné le potentiel du bien dans tous ses recoins, vous aurez confronté deux choix :

1er choix : Louer vide.

Louer un logement vide donne un avantage certain. La7533951984_1c743e14f3_o durabilité du loyer. Votre futur locataire pourra ainsi décider de s’installer pour une longue durée, car le bail est tout d’abord dans ce cas de figure prévu pour trois ans et est reconduit tacitement. Si vous décidez de reprendre le bien pour y vivre ou loger une personne de votre famille vous devrez ainsi prévenir votre locataire six mois avant son départ, et seulement dans ce cas. Vous pouvez également décider de revendre votre bien et dans ce cas, votre locataire est prioritaire pour recevoir votre proposition d’achat. Celui-ci de son côté, peut déposer un préavis de 3 mois s’il décide de déménager.

Au niveau fiscal, vous toucherez des loyers considérés comme des « rentes foncières », et votre fiscalité s’appliquera sur 70% de vos loyers touchés sur l’année dans la catégorie des revenus fonciers.

Si vous avez du faire face à des charges inattendues, des travaux importants, vous pouvez également déclarer vos revenus fonciers au régime réel. si les loyers dépassent 15 000 euros par an vous serez automatiquement assujettis à ce système. Le but est de réduire le montant de vos rentes foncières nettes, c’est à dire minorées des charges, et donc faire baisser votre imposition.

En faisant le calcul de vos charges et de vos recettes locatives vous dégagerez ainsi un bénéfice, c’est celui-ci qui sera imposable, c’est donc votre revenu foncier imposable.

2ème choix : Louer meublé

Vous décidez d’être ici un investisseur sur le court-terme, votre locataire peut partir en laissant un mois de préavis, et vous pouvez également prévenir celui-ci de votre projet d’habiter le logement 3 mois avant votre arrivée. Louer en meublé, c’est aussi faire de grosses économies par un réinvestissement dans la surface habitable. Travaux, charges de copropriété, frais divers d’embellissement. Cette solution s’avère utile parce qu’elle offre deux alternatives :

La première, être Loueur Meublé Non Professionnel, (LMNP), en dégageant des rentes locatives inférieures à 23000 euros par an. Vous avez dès lors un abattement fiscal de 50% sur vos revenus locatifs. Vous serez ainsi dans la catégorie du Micro-BIC (Bénéfices industriels commerciaux).

Vous pouvez toutefois choisir de déclarer toutes vos charges, au régime réel, et ainsi faire baisser votre bénéfice. Ce cas s’applique automatiquement si vous dépassez 32 900 euros de revenus fonciers par an.

La deuxième est encore plus claire : vous êtes dans la situation du Loueur Meublé Professionnel (LMP). En quelque sorte, vous êtes une forme d’entreprise qui loue un bien et êtes inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le secteur du meublé n’a plus trop de secrets pour vous, ni la comptabilité spécifique de ce statut. Vous diminuez par les charges directement votre revenu imposable global. De plus, pas de taxation sur les plus-values immobilières ni sur l’ISF. Vous devez avoir plus de 23000 euros de recettes, et également ne pas avoir froid aux yeux sur vos investissements ! Pour 4% de rentabilité brute, avec 23000 euros de loyers par an, il faudrait investir 575 000 euros . Il faut toutefois ainsi avoir les moyens… Il faut ainsi investir énormément dans la décoration de votre appartement, sa fonctionnalité, faire appel pourquoi pas à un architecte d’intérieur. Les loyers seront ainsi justifiables, et votre petite entreprise roulera mieux, avec des locataires se succédant sans trop de difficultés. Un vrai métier vous dis-je !

Sources : paruvendu.fr, pap.fr

— Posted on 9 octobre 2014 at 15 h 52 min